Plus facile, certes, mais toujours un pensez-y-bien
Conscients des difficultés que représente l’acquisition d’une première propriété, les gouvernements ont mis en place divers moyens pour aider les particuliers dans cette démarche sans augmenter leur fardeau financier.
Depuis le 2 septembre 2019, les acheteurs d’une première propriété admissible ont accès à l’Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP) que le gouvernement du Canada a instauré afin de permettre à ceux qui disposent du montant minimal requis à titre de mise de fonds pour une hypothèque assurée de demander à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) de financer une partie de l’achat d’une propriété au moyen d’un prêt hypothécaire avec participation.
L’IAPP permet de réduire la somme à emprunter pour acheter une maison – donc de diminuer les mensualités hypothécaires – sans obligation de fournir une mise de fonds plus importante.
Les citoyens canadiens, résidents permanents ou non permanents autorisés à travailler au Canada, peuvent réclamer l’IAPP.
L’acheteur d’une première propriété doit répondre à l’un des critères suivants : n’avoir jamais acquis de propriété avant, ou être divorcé ou séparé de son conjoint de fait, ou ne pas avoir habité, dans les quatre dernières années, dans un logement dont il (ou son conjoint actuel) était propriétaire.
Cette période de quatre ans commence le 1er janvier de la 4e année précédant le financement de l’IAPP et se termine 31 jours avant la date où il est versé. Par exemple, si l’IAPP est payé le 1er novembre 2019, la période s’étale du 1er janvier 2015 au 30 septembre 2019.
Ceci signifie qu’un emprunteur, marié ou conjoint de fait, peut être admissible à l’IAPP selon le critère relatif aux quatre dernières années, même s’il a déjà été propriétaire d’un logement.
Le revenu admissible total ne doit pas dépasser 120 000 $ par année. Si la demande est faite avec un conjoint, un parent ou un ami, le revenu admissible combiné indiqué dans la demande ne doit pas s’élever à plus de 120 000 $ par année.
Les propriétés résidentielles admissibles doivent être situées au Canada, habitables et accessibles à l’année. Ce sont des maisons neuves et existantes, incluant celles qui sont usinées ou mobiles (installées sur un terrain acheté ou loué), et de tous types (individuelles, jumelées, duplex, triplex, quadruplex, en rangée, en copropriété). Elles peuvent comprendre jusqu’à quatre logements.
Comme les emprunteurs doivent acheter leur première propriété avec l’intention de l’occuper, les immeubles acquis aux fins de placement ne sont pas admissibles.
L’IAPP permet d’obtenir un prêt hypothécaire avec participation de la SCHL qui finance sans intérêt 5 % du prix d’acquisition d’une première propriété admissible existante, et 10 % si elle est neuve. Ce prêt, d’une durée maximale de 25 ans, n’est pas assorti de versements réguliers de capital.
Le montant du prêt hypothécaire et de l’IAPP ne peut pas excéder plus de quatre fois le revenu admissible total dont le calcul exclut le montant de la prime d’assurance prêt hypothécaire.
L’IAPP constitue un prêt hypothécaire de second rang sur le titre de propriété. Celui de premier rang doit représenter plus de 80 % de la valeur de la propriété et être assuré.
La mise de fonds minimale s’élève à 5 % de la première tranche de 500 000 $ de la valeur d’emprunt et à 10 % de la valeur d’emprunt supérieure à 500 000 $. Pour les immeubles de trois ou quatre logements, ce montant doit être de 10 %.
La mise de fonds doit également provenir de sources traditionnelles, c’est-à-dire des ressources propres de l’emprunteur (ex. : ses économies, un retrait ou la liquidation d’un régime enregistré d’épargne-retraite [REER], un don non remboursable d’un proche parent). Les prêts personnels et les marges de crédit non garantis ne sont pas considérés comme des sources admissibles.
Le remboursement de l’IAPP doit être effectué dans un délai de 25 ans ou à la vente de la propriété (assujettie à l’approbation de l’administrateur du programme), selon la première éventualité. Il peut être aussi l’objet en tout temps d’un remboursement complet anticipé, et ce, sans pénalité.
Le montant du remboursement sera calculé selon la juste valeur marchande de la propriété au moment où il sera effectué : si l’IAPP était de 5 %, l’acheteur remboursera 5 % de la valeur de l’habitation ; si l’IAPP s’élevait à 10 % au moment de l’acquisition, le remboursement représentera 10 %.
En vue d’acheter une maison neuve de 400 000 $, Jean a économisé la mise de fonds minimale requise de 20 000 $ (5 % du prix d’achat). Aux fins de l’IAPP, il peut demander un montant de 40 000 $ sous forme de prêt hypothécaire avec participation (10 % du coût d’une habitation neuve). Le montant de son hypothèque passe de 380 000 $ à 340 000 $.
La part ainsi financée par la SCHL plutôt que par un prêteur hypothécaire fait en sorte que le remboursement mensuel de l’hypothèque de Jean sera de 1 745 $ au lieu de 1 973 $, soit une différence de 228 $ par mois ou 2 736 $ par année. Comme mentionné précédemment, ce calcul fait fi des coûts de l’assurance hypothécaire (4 % de l’hypothèque).
Si Jean vend sa maison 10 ans plus tard moyennant un prix de 420 000 $, il devra rembourser 42 000 $, soit l’Incitatif calculé en pourcentage (10 %) de la valeur courante de la propriété.
Le gouvernement fédéral a également bonifié le Régime d’accès à la propriété (RAP) qui permet dorénavant de retirer la somme maximale de 35 000 $ (au lieu de 25 000 $), sans pénalité fiscale, d’un REER pour bonifier la mise de fonds en vue d’acheter ou de faire construire une maison. L’augmentation de ce plafond s’applique uniquement aux retraits effectués après le 19 mars 2019.
L’an prochain, l’accès au RAP sera également élargi aux personnes divorcées ou séparées qui souhaiteront acquérir une nouvelle propriété même si elles ne sont plus considérées comme de premiers acheteurs.
Le RAP comporte une obligation de remboursement dans la deuxième année du retrait du REER et de réinjection totale des fonds retirés dans un délai maximal de 15 ans, et ce, sans intérêt.
Outre l’IAPP, l’acheteur d’une première habitation admissible peut bénéficier de crédits d’impôt prévus à cette fin.
La combinaison des crédits d’impôt fédéral (depuis 2009) et québécois (depuis 2018) permet à un acheteur québécois d’obtenir jusqu’à 1 376 $ d’allègement fiscal à la suite de l’achat de sa première habitation, soit 750 $ du Québec et 626 $ du Canada, compte tenu de l’abattement du Québec.
Le montant du crédit est fixe en ce sens qu’il ne dépend aucunement du montant payé pour la maison ni de celui des frais afférents à son achat. Dès qu’un particulier est admissible au crédit, le calcul s’effectue en multipliant le montant du crédit (5 000 $) par le taux applicable à la première tranche de revenu imposable de la table d’impôt des particuliers pour l’année (15 %).
Comme il s’agit non pas d’une déduction fiscale, mais d’un crédit qui réduit le montant des impôts dus, si un acheteur n’a pas à payer d’impôt sur le revenu pour l’année où il acquiert sa première maison, il n’a aucun avantage à réclamer le crédit.
Finalement, il faut noter qu’il est possible d’obtenir un remboursement d’une partie de la TPS/TVH payée à l’achat ou à la construction d’une habitation neuve.
Bien que ces mesures gouvernementales soient très attrayantes à première vue, tout particulier doit bien analyser sa situation et ses options avant de s’en prévaloir, car elles peuvent parfois réserver des surprises. Le fait que l’IAPP constitue un prêt hypothécaire de second rang sur le titre de propriété en est un exemple, car il est susceptible de limiter les possibilités de refinancement.
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Note de la rédaction. Ce texte a été écrit, révisé et mis en pages par Conseil et Investissement Fonds FMOQ inc. et ses mandataires. Il n’engage que ses auteurs.